PARIS 5e - GAY LUSSAC/Quartier Latin - Rendement 5,17% - Entre Le Luxembourg et Val de Grace, murs (AAA) d'un local commercial rénové à usage de bureaux (bail neuf 46,000 €/an - 6 ans min) avec RDC (bureaux, wc et cuisine) et S/S (archives). La superficie privative considérées par expertise (10 mars 2022) : RDC est de 51,47 m2., la surface utile en S/S est de 27 m2 (pondérés à 0,4) soit une surface pondérée de 62,27 m2 + façade 5m. DPE classe C.
Situation centrale et recherchée marquée par la présence des nombreux établissements d’enseignement de réputation nationale ou internationale du Quartier Latin, considérer comme localement très favorable pour des activités libérales, voire pour des activités tertiaires.
ÉLEMENTS VALORISANTS
■ Localisation centrale, dans un quartier recherché et à fort pouvoir d’achat.
■ Immeuble ancien, bien entretenu, en adéquation avec son environnement.
■ Local neuf, bien distribué, disposant d’un accès privatif sur la rue.
■ RER B Luxembourg à 350 m
L'espace est distribué comme suis :
LOT N° 1 - Au rez-de-chaussée, à gauche de l'entrée de l'immeuble : boutique avec arrière-boutique, magasin, cuisine, water-closets, entrée par le vestibule de l'immeuble. Et les 91/1 000e des parties communes générales.
LOT N° 14 - Au sous-sol, une cave portant numéro 3. Et les 6/1 000e des parties communes générales.
LOT N° 23 - Au sous-sol, une cave portant numéro 2. Et les 1/1 000e des parties communes générales.
LOT N° 24 - Au sous-sol, une cave portant numéro 1. Et les 4/1 000e des parties communes générales.
Compte tenu des références de prises à bail et de loyers actuellement en vigueur observés dans le périmètre immédiat du bien ou dans des secteurs à l’attractivité et à la commercialité similaires, l'expertise constate que les valeurs locatives sont situées entre 449 € / m2 / an et 947 € / m2 / an.
L’IMMEUBLE
Il correspond à un immeuble ancien de type haussmannien en PDT, qui présente les principales caractéristiques suivantes : un rez-de-chaussée, élevé sur sous-sol, de cinq étages droits et d’un sixième étage mansardé. Coucerture en brisis ardoise et terrassons de zinc.
ÉTAT DE L’ENSEMBLE :
Cet immeuble semble être en bon état d’usage et faire l’objet d’un entretien régulier. L’accès aux parties communes de l’immeuble s’effectue depuis la rue par une porte en bois, à deux battants, sécurisée par un digicode et ouvrant sur un sas d’entrée, avec boîtes aux lettres murales, desservant, à droite, le local étudié, puis en face le hall de l’immeuble, sécurisé par une porte vitrée. Le local étudié dispose également d’un accès privatif, par une porte vitrée en bois, à simple battant, ouvrant sur la rue depuis le bureau de direction.
Le local a fait l’objet de travaux de rénovation complète et de redistribution datant de 2 ans environ.Il se situe aux rez-de-chaussée et au sous-sol, et se compose ainsi :
AU REZ-DE-CHAUSSEE :
Bureaux paysagers (3 à 4 postes de travail, porte sur le sas d’entrée de l’immeuble, fenêtre sur rue)
Bureau de direction (fenêtre, porte et baies vitrées sur la rue, baies vitrées sur les bureaux paysagers)
Cuisinette (ouverte sur les bureaux paysagers, en second jour, évier, escalier privatif vers le sous-sol)
Sanitaires (« sky-dome », WC, lave-mains).
AU SOUS-SOL :
Local d’archives 1 (aveugle, accès aux parties communes, escalier privatif sécurisé vers le rez-de-chaussée)
Local d’archives 2 (aveugle, soupirail sur rue, machinerie climatisation).
SAS D’ENTREE
Sols en parquet, carrelés ou bruts au sous-sol.
Murs peints ou bruts, en briques ou pierres apparentes au sous-sol.
Menuiseries extérieures récentes et qualitatives, portant double vitrage anti-effraction, avec isolation phonique et thermique.
EXPOSITION
■ Au nord-est sur la rue Gay-Lussac (avec vue dégagée sur un établissement religieux).
INSTALLATIONS GÉNÉRALES ET INDIVIDUELLES
■ Eau / Électricité.
■ Chauffage par climatisation réversible (machinerie installée en sous-sol avec évacuation par soupirail).
■ Eau chaude individuelle par cumulus électrique.
■ Aménagements et équipements spécifiques à l’exploitation tertiaire (câblage informatique).
■ Digicode / Interphone / Badge magnétique.
LES LOCAUX COMMERCIAUX A PARIS
Le marché des locaux commerciaux est très spécifique. Les achats s’effectuent soit par des utilisateurs, le prix proposé dépendant alors de leurs capacités financières et de la convenance du local au regard de l’activité exercée, soit par des investisseurs qui portent leur intérêt principalement sur des locaux occupés procurant un revenu plus ou moins sécurisé.
Dans ce dernier cas, l’évaluation s’effectue en appliquant un taux de rendement ou de capitalisation au revenu réel ou potentiel généré par le bien. Ce taux varie en fonction de la qualité de l’actif immobilier, de la fonctionnalité et de la modularité du local, d’une éventuelle possibilité de reconversion ou de valorisation du bien en cas de départ du locataire en place. Il varie également selon les conditions de la location en cours, à savoir notamment la qualité du locataire, les principales clauses du bail, le niveau du loyer exigible et le contexte financier (niveau des taux d’intérêt).
En plus de la localisation qui reste toujours le facteur prédominant pour l’implantation d’une enseigne, la taille du local, la surface en rez-de-chaussée, les circulations, la visibilité et le linéaire de vitrine sont des éléments tout aussi déterminants dans le choix d’un local.
A Paris, hors période bouleversée telle que celle qui a cours actuellement en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, la valeur locative de marché au m2 pondéré boutique se situe à ce jour aux alentours de 300 € à 400 € HT/HC/m2/an pour les « petites » situations commerciales (voie secondaire et peu passante, visibilité médiocre), autour de 500 €/m2 pondéré/an pour les axes à commercialité locale et entre 500 € et 3 000 €/m2 pondéré/an pour les axes renommés ou ceux bénéficiant d’une bonne commercialité locale. Des valeurs bien plus élevées peuvent se constater pour des adresses prestigieuses (axes n° 1) ou dans le cas de valeurs de convenance. Celles-ci s’observent notamment pour des enseignes nationales ou internationales souhaitant s’implanter dans des secteurs précis et qui sont susceptibles de payer des loyers très supérieurs à ceux possibles pour des commerçants ou artisans de quartier. On constate de façon régulière un fort attrait des investisseurs pour les biens les plus qualitatifs et bénéficiant des meilleures situations, notamment sur les axes n° 1.
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Copropriété de 7 lots
Charges annuelles prévisionnelles : 1000€
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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr
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